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以代建房抵顶征地补偿费如何纳税

作者:大业税务师    来源:山东济南大业税务师事务所     发布日期:2014-1-10 15:26:43
A房地产公司以协议出让方式取得土地,除向国家交纳土地出让金之外,需要向被征地的一方支付征地补偿费,被征地方村委会要求A公司在其所属土地上建造一幢办公楼抵顶补偿费。国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。那么,A公司建造的办公楼需要视同销售处理吗?建造办公楼发生的成本是否可以计入土地成本?
    《土地增值暂行条例实施细则》第七条规定,土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定,土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。因此,正常情况下,A公司支付被征地方的征地补偿费是能够计入开发成本扣除的。而村委会要求A公司建造房屋抵顶补偿费,则该笔经济业务可能有两种纳税认定方式。
    第一,A公司建造房屋换取被征地方土地。尽管所建造的房屋没有在A公司土地权属范围内,仍存在按照“销售不动产”征收营业税的可能。例如,河北省地税局《关于房地产业营业税有关政策问题的通知》(冀地税发〔2000〕93号)规定,代建房屋行为必须同时符合下列条件:委托方的名义办理房屋立项及相关手续;委托方不发生土地使用权、产权的转移;与委托方事前签订委托代建合同;不以受托方的名义办理工程结算。凡不同时符合上述条件的,受托方不论以何种形式与对方结算,均属房屋销售行为,按“销售不动产”税目征收营业税。A公司建造办公楼若不符合该政策规定,就必须缴纳营业税,然后以被征地方确认的工程结算单价款以及补偿协议约定确认本公司开发成本。
    第二,按照实质重于形式的原则,A公司为被征地方建造办公楼,视为以货币资金补偿被征地方,被征地方以补偿款委托A公司建造办公楼。A公司以办公楼工程价款结算单或双方根据补偿协议确定的价款确认开发成本,A公司不需要按照“销售不动产”计算营业税。若办公楼结算价款高于征地补偿费约定价款,仅需按照“服务业”计征营业税即可。
    需要注意的是,由于各地具体政策执行上存在差异,A公司建造办公楼是否符合“代建”规定,必要时应获得税务机关的认可。
 
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