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旅游设施转让土地增值税政策分析

作者:大业税务师    来源:山东济南大业税务师事务所     发布日期:2014-1-9 16:06:04

某旅游开发公司将景区的开发经营权出售给另一家开发企业。因该旅游开发公司已经开发了一些悬空栈道、基础设施,因而在转让经营权时,主要依据这部分固定资产作价。对于景区内建造的旅游设施转让要不要缴纳土地增值税,公司与税务机关存在分歧。税务机关认为该公司实质上转让了地面建筑物及构筑物,属于转让不动产,应缴纳土地增值税;而该公司认为转让的是旅游景区的经营开发权,在所签订的协议中也明确说明是经营开发权的转让,不属于土地增值税征税范围。此转让行为究竟要不要缴纳土地增值税?

  企业发生上述旅游设施转让行为究竟要不要缴纳土地增值税,涉及的是土地增值税的征税范围问题。

  《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第二条至第四条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为;条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地;条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施;条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。从上述规定分析,土地增值税是针对纳税人转让房地产行为征收的税种,税法规定的房地产包括土地使用权、地上建筑物及其附着物。但是,上述规定也未特别明确独立转让地面建筑物或附着物是否属于转让房地产,是否属于征税范围。

  国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)第四条就土地增值税的征收范围进一步明确,根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。这是因为,根据《土地管理法》的规定,国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。按照文件规定,第一类单独转让土地使用权属于征税范围,而第二类和第三类还是强调转让房地产,也未明确独立建筑物及附着物转让或销售是否属于征税范围。

  根据税法规定,只要是属于房地产转让就属于征税范围,而不属于房地产转让则不属征税范围。那么,什么是房地产呢?房地产是房产和地产的统称。一般根据房产坐落在土地之上而土地是不能移动这一特点,将房地产称之为不动产。房产和地产是紧密相联的,从物质形态上看,房产和地产是连为一体的,房依地建、地为房载,二者不可分离。从价值形态上看,房价和地价虽然可以分开计算,但从实际交易情况看,两者是互相联系的。在我国的“房随地走”、“地随房走”都是合法的运转形式,在房地产交易价格中一般不分别标明地价与房价,而是将房地产合在一起计价。《城市房地产管理法》第三十一条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定,房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。据此得出房地产存在的两种形态结论:1.土地使用权;2.土地使用权和房产权。独立的房产权或地面建筑物及附着物交易不属于房地产交易。也就是说,土地增值税的征税范围就是属于上述两种形态的交易行为。关于这方面的理解,也可以从土地增值税开征的意义以及扣除项目的规定中看出,开征土地增值税的目的和意义是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益。而在土地增值税扣除项目中,无论是转让开发产品还是转让旧房,计算土地增值税时首要扣除的项目都是取得土地使用权所支付的地价款。

  综上所述,旅游开发公司转让的地面开发设施,如果不是连同土地使用权一并转让的,则不属房地产交易,不征收土地增值税;如果是连同土地使用权一并转让的,则属于转让房地产行为,应该征收土地增值税。

 
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