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土地增值税各种扣除项目的稽查案例

作者:大业税务师    来源:山东济南大业税务师事务所     发布日期:2014-1-9 16:03:54

   1.案例简介:某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅,共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元,该房地产开发成本为500万元。1996年11月,该公司又售出了12套住房,收入360万元。截止1996年11月,与该房地产项目有关的利息支出为33.6万元。截止1997年8月,有关的利息支出为98万元。以上利息支出,均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

  2.案例分析及税务处理:《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

  在上述案例中,由于各套住房都是按相同的标准建造的,所以可以每批出售住宅的套数为标准分摊。

  (1)计算1996年11月售出住房应计的扣除项目。

  ①计算应分摊的地价款及有关费用。

  148×20÷48=61.67(万元)

  ②计算应分摊的房地产开发成本。

  500×20÷48=208.33(万元)

  ③计算应分摊的房地产开发费用。

  A、计算应分摊的利息。

  33.6×20÷48=14(万元)

  B、计算其他可扣除的开发费用。

  (61.67+208.33)×5%=13.5(万元)

  C、计算可扣除的房地产开发费用总额。

  14+13.5=27.5(万元)

  ④计算可扣除的税金

  A、营业税440×5%=22(万元)

  B、城市维护建设税及教育费附加22×(7%+3%)=2.2(万元)

  C、印花税已按有关规定计入了管理费用,所以此处不再扣除。

  D、可扣除税金的总额:22+2.2=24.2(万元)

  ⑤计算财政部规定的其他扣除项目:

  (61.67+208.33)×20%=54(万元)

  ⑥计算扣除项目总金额:

  61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7(万元)

  (2)计算1997年8月售出住房应计的扣除项目。

  ①计算应分摊的地价款及有关费用。

  148×12÷48=37(万元)

  ②计算应分摊的房地产开发成本。

  500×12÷48=125(万元)

  ③计算应分摊的房地产开发费用。

  A、计算应分摊的利息。

  a)截止1996年11月应分摊的利息:

  33.6×12÷48=8.4(万元)

  b)1996年11月至1997年8月间应分摊的利息:

  (98-33.6)×12÷(48-20)=27.6(万元)

  c)总计应分摊的利息:

  8.4+27.6=36(万元)

  B、计算可扣除的其他开发费用。

  (37+125)×5%=8.1(万元)

  C、计算可扣除的房地产开发费用。

  36+8.1=44.1(万元)

  ④计算可扣除的税金。

  A、营业税:360×5%=18(万元)

  B、城市维护建设税及教育费附加:

  18×(7%+3%)=1.8(万元)

  C、印花税已按规定计入了管理费用,此处不再扣除。

  D、可扣除的税金总计:

  18+1.8=19.8(万元)

  ⑤计算财政部规定的其他扣除项目。

  (37+125)×20%=32.4(万元)

  ⑥计算扣除项目总金额。

  37+125+44.1+19.8+32.4=258.3(万元)

 
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